目前房产虽然涨幅有缓和的趋势，但是房产问题仍然是婚姻法的热点话题，咸阳知名律师事务所与您分享婚姻法之夫妻房产归属问题。

一、夫妻一方婚前买房婚后租金是否属于共同财产？

      夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。租金是否属孳息？孳息指由原物所产生的收益。孳息是可以与原物分离的部分。例如本金和利息、母牛和小牛，租金在此种意义上应当立为孳息。台湾地区《民法》第69条第二款“称法定孳息者，谓利息、租金及其他因法律关系所得之收益”。

      也有观点认为虽然在民法理论上房屋租金被认为属于法定孳息，但考虑到租房过程中夫妻另一方可能也会尽到管理义务，因此应认为夫妻共同财产。因此如果夫妻双方对房屋租赁进行了一定管理，例如装修、修缮、其他管理等则可能被认为夫妻共同财产，如无任何管理行为则应认定为一方财产。

二、房产加名后是否属于夫妻共同财产？

       婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第 一百八十六条的规定处理。

      夫妻房产加名一般认为赠与行为，房产份额一般各占一半或者结合其他因素一方份额适当调低。如果未加名，仍有还贷的情况下，一般也能分到婚姻期间还贷部分的50%份额及增值部分。

     需要注意的是如果双方只是口头或书面约定未实际到房产机构办理加名手续，那么此时赠与行为尚未完成，一般不宜认定为共同财产。

三、父母购买的房产是否属于夫妻共同财产？

       婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

     《婚姻法解释三》变更了《司法解释二》“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”的规定，改为以登记人姓名作为推定父母意思的依据。

     即如果父母买房，未登记为夫妻双方姓名的不能认定为夫妻共同财产，当然婚后若存在共同还贷及增值部分仍然是夫妻共同财产，但是房产仍然归属登记姓名一方，只是其要对另外一方进行补偿。如果是双方父母共同购买，只登记了夫妻一方，可以认定为夫妻共同所有也可以认定为夫妻一方所有，需要法院综合情况判断。

四、婚前首付的房产应当如何分割？

       夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第 一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

       因此在不存在加名的情况下，房产归属为支付了首付并登记了首付方姓名一方，但婚后共同还贷属于夫妻共同财产，（即便是只用夫妻一方工资卡还贷）。此外若离婚时若只分割还贷部分显然不合理，因此增值部分也要分割，具体数额需要房产机构评估。

五、夫妻一方擅自出卖房产转移财产的怎么处理？

       一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。     

      此种情形下要注意善意的理解，即第三人是善良第三人，注意到了一般人的义务。如果房产证只登记一方名字一般可以推定第三人为善意。如果夫妻一方伪造了授权，第三人尽到了合理注意义务或者夫妻一方有授权后又撤回却未告知第三人等情形，第三人可能构成善意。另外需要注意的是第三人善意，且支付了合理对价并办理过户才可以。如果第三人是以明显低于市场价值或者未办理过户只签订了合同，显然并不属于善意第三人。

      需要注意的是，如果夫妻一方擅自处理房产，只能在离婚时提起赔偿，如果不提离婚，只要求赔偿房产损失的，人民法院不予受理。

六、拆迁款、拆迁房是否属于夫妻共同财产？

婚前个人房产婚后拆迁的仍然属于个人财产，不过如果是父母的房产拆迁的此时拥有继承权。

如果是对于婚前已经获得拆迁款在婚后重新购买房产的（未加名），由于婚前财产并不因为财产形态的变化转为夫妻共同财产，因此该房产属于一方的个人财产。当然此种属于全额拆迁款购置新房，如果用拆迁款置换的房产仍有贷款的参照本文四处理。

如果婚前农村拆迁房更换为面积更大的商品房是否属于夫妻共同财产呢？由于新取得的房产是前一物权的权利延伸，因此也不宜认定为共同财产。当然如果拆迁房在计算方式上考虑了人口因素而非单纯的物权面积，那么相应部分应当属共同财产。